Причины, уроки, последствия.
Рынок недвижимости замер: все боятся демонических бабушек-собственниц, которые по суду отжимают квартиры у ничего не подозревающих покупателей. Бабушки идут в суд и говорят, что совершили сделку под влиянием мошенников, в состоянии психической нестабильности. В итоге им возвращают жилье, а покупатели остаются ни с чем: ни денег, ни квартиры! Есть мнение, что прецедентом стало дело народной артистки РФ Ларисы Долиной, и сейчас оно якобы открыло судам дорожку к удовлетворению вала аналогичных исков. Но не все так просто…
«Эффект Долиной»
За подробностями судебной эпопеи эстрадной певицы Ларисы Долиной следила вся страна. В апреле 2024 года с артисткой связались мошенники якобы из ФСБ с сообщением, что ее квартира «в опасности». «Спасти» может только срочная продажа жилья и перевод денег на «безопасный счет». Долина продала квартиру за 112 млн рублей и отдала деньги мошенникам. Однако освобождать жилплощадь отказалась. Она осознала, что стала жертвой мошенников и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной. Покупательница подала встречный иск о выселении певицы.
В марте 2025 года суд первой инстанции, приняв во внимание неустойчивое психическое состояние певицы из-за манипуляций мошенников, признал сделку купли-продажи недействительной, и право собственности на квартиру было возвращено Долиной. Последующие инстанции – Мосгорсуд и Второй кассационный суд, заседание которого состоялось 27 ноября, подтвердили это решение.
Реальное наказание понесли четверо «дропперов» – подручные мошенников, обманувших народную артистку. Они выполняли услуги курьеров и занимались обналичиванием и переводом средств, которые переводила Долина (200 млн рублей, помимо выручки от продажи квартиры). Все они получили от четырех до семи лет лишения свободы. Причем, одна из обвиняемых считала, что также выполняет «поручения ФСБ», но от наказания девушку это не спасло. Кураторы остались неизвестными, и шансы найти их ничтожны.
Покупательница, оставшаяся без квартиры и денег, намерена обратиться в Верховный суд. А знаменитая певица потерпела репутационный ущерб – ее фамилия «приклеилась» к преступной схеме. В объявлениях о продажах появились уточнения: «Собственник не Лариса Долина». В Москве появилась «стена Долиной». Люди несут к квартире певицы тапочки, ключи, замки – «на удачу», чтобы их сделка не закончилась обманом.
«Старушка, старушка, не обмани с двушкой!»
Удача действительно нужна. Оказалось, что можно потерять жилье даже после абсолютно законной сделки. «Схема» пошла в народ. Истории о том, как суды возвращают квартиры прежним владельцам, оставляя добросовестных покупателей без защиты, прилетают из разных уголков страны.
В Москве пенсионерка отказалась съезжать из проданной квартиры, так как ее обманули мошенники, когда она была «сама не своя». Суд встал на сторону бабули и решил, что квартира остается у нее, а семья покупателей – без денег, в долгах и с ипотекой на 18 лет.
В Санкт-Петербурге пенсионерка срочно выставила жилье на продажу, а купил ее, прельстившись ценой… риелтор, которого она наняла. После сделки женщина заявила, что действовала «под влиянием мошенников». Суд риелтора оставил ни с чем – он как профессионал должен был заметить подозрительно низкую цену, спешку и отсутствие признаков переезда.
Примеры можно продолжать и дополнять.
По словам зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, после скандального дела Долиной число случаев, когда продавцы просят вернуть им жилье, якобы проданное под чьим-то давлением, действительно возросло.
– У нас хоть и не прецедентное право, но суды смотрят на коллег. К сожалению, стали повторять эту историю, – сообщила Разворотнева в интервью «Дума ТВ».
Цифры
В среднем за год на российском рынке вторичного жилья происходит около 2 млн сделок. Каждый год суды принимают около 3000 исков об оспаривании сделок с недвижимостью (примерно 0,15% от всех сделок со вторичкой) – 77% из них суд удовлетворяет. И далеко не всегда в пользу «бабушек».
В поисках справедливости
Обратные примеры также имеются. В Калужской области пенсионер продал квартиру, а потом отказался выселяться, так как «это была понарошковая спецоперация». Суд разобрал переписку дедушки с покупателем в мессенджере и пришел к выводу, что он предпринимал активные шаги к продаже, умалчивая о фиктивном характере сделки. Квартира осталась за добросовестным приобретателем.
В Воронеже пенсионерка, инвалид II группы нашла в Интернете «наставника», который «заработал ей на бирже крупную сумму», но, чтобы ее получить, почему-то надо было продать квартиру. Объявление о продаже она размещала со своего ноутбука, что подтверждает ее волю… На сторону покупателя встал и Верховный суд Якутии… И еще можно привести десяток случаев, получивших огласку.
Зачастую решение суда зависит от деталей неочевидных. Юрист Натали Подгорецкая, ознакомившаяся с материалами дела Долиной, указывает на ошибки, которые допустила покупательница. Она не спросила о причине продажи и не заострила внимание на подозрительно низкой цене – 112 млн рублей это много, но не для таких хором! Кроме того, выход на сделку состоялся с тремя прописанными в квартире родственниками певицы. Суд решил, что покупательница «не проявила даже минимального уровня разумной осмотрительности и осторожности», а также «проигнорировала все сопутствующие сделке обстоятельства, очевидно свидетельствующие об искажении воли истца».
Суды, в чем логика?
Свое объяснение дает финансист Дмитрий Соколовский. С точки зрения закона, любая сделка – это единство двух элементов: воли и волеизъявления. Продавец «спасает» свою квартиру от злоумышленников или «участвует в поимке преступников», в уверенности, что сделка «ненастоящая». И суд такую ситуацию классифицирует как «сделку с пороком воли». То есть подпись в договоре купли-продажи (волеизъявление) есть, а реального желания лишиться жилья (воли) – нет.
Если сделка признается недействительной, стороны должны вернуться в первоначальное состояние. По умолчанию суд должен обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – деньги. На практике в делах с пенсионерами суды нередко обязывают только покупателя вернуть квартиру, но не продавца вернуть деньги. И это объяснимо – деньги давно у мошенников и истребовать их невозможно.
Привело это к тому, что к продавцам недвижимости, даже если им немного за 50, отношение как минимум подозрительное. От сделок с ними отказываются. При этом судебные решения с возвратом квартир были и до истории с Долиной, но не привлекали к себе внимания. Благодаря певице проблему игнорировать уже не получится – и за это спасибо!
Буквально на днях «пенсионерский экстремизм» обсуждали на круглом столе в Госдуме. Депутаты требуют от Верховного суда выработать четкую позицию и установить предсказуемую судебную практику, которая защитит обе стороны сделки. Покупатели ждут гарантий, пенсионеры – защиты от аферистов, а рынок жилья – прозрачных правил.
Мы ждем перемен!
Законопроект о борьбе с мошенничеством при сделках с жильем, совершаемых пенсионерами, внесен в Госдуму. В силу он может вступить 1 января 2026 года. И вот какие изменения нас ждут.
► Обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью.
► Обязательное страхование сделки.
► Введение семидневного «периода охлаждения». Это срок, в течение которого продавец должен подтвердить, что не действует под давлением мошенников.
► Продавец сможет получить деньги за проданное жилье только после государственной регистрации перехода права собственности и исключительно на банковский счет. Никаких наличных!
► При продаже единственного жилья продавцу придется подтвердить, что у него есть другое место для проживания.
Никто не застрахован
Много примеров, когда сделки, совершенные под влиянием мошенников, доходят до суда. Но в нашем регионе сложилась зеркальная практика – суды чаще становятся на сторону покупателей.
– Проблема пострадавших от мошеннических схем обрела резонанс, и я считаю это хорошим знаком, – говорит адвокат Адвокатской палаты Краснодарского края Ирина Богданова. – Мошенники – опытные манипуляторы. В их сети может угодить человек любого пола и возраста, а интересует их не только недвижимость. Та же схема распространилась на автомобили. Недавний случай: пенсионера из Краснодара «силовики» по телефону убедили срочно продать дорогую иномарку. Даже нашли покупателя – фирму, специализирующуюся на покупке авто. В итоге машину стоимостью 1,5 млн, хозяин продал за 800 тыс., а деньги перевел на счета мошенников… Покупатели, как показала проверка, не связаны с преступниками. Сделку они снимали на камеру, задавали продавцу вопросы: осознает ли он, что цена ниже рыночной? Уверен ли он, что не действует под влиянием мошенников? Пенсионер был спокоен и казался убедительным, мол, срочно нужны деньги на операцию. Покупатели обезопасили себя от претензий. Но кто защитит пенсионера и таких, как он?
Как соломку подстелить
Судебный юрист Александр Малютин рекомендует покупателям недвижимости дополнить договор купли-продажи вставкой «оберегом», выглядеть она может так:
«ВАЖНО! Внимательно прочитайте этот раздел перед подписанием договора.
Этот договор – о продаже квартиры.
Продажа квартиры означает, что: Вы (Продавец) навсегда теряете право собственности. Только Покупатель будет иметь право владеть, пользоваться и распоряжаться этой квартирой.
Вы (Продавец) обязаны освободить квартиру, прекратить в ней проживание и проживание иных лиц.
Предупреждение о мошенничестве: мошенники могут звонить вам и представляться сотрудниками ФСБ, МВД, ЦБ или других государственных органов. Они могут убеждать вас: что сделка «временная» или «фиктивная» и квартира сохранится за вами; что нужно «спасти» квартиру от ареста, залога или мошенников; что деньги за квартиру нужно передать кому-либо по их указанию.
Это неправда и это мошенники! Настоящие сотрудники правоохранительных и иных государственных органов никогда не звонят с такими предложениями.
Эта сделка – настоящая и окончательная. Квартира будет продана навсегда. Продавец подтверждает, что его цель – это именно продажа квартиры и он не действует по указанию и под влиянием третьих лиц».
Поможет ли? Гарантий нет. Но такая мера снизит риски на этапе заключения сделки и поможет в суде.
Подготовила Светлана Лазебная.