Такие операции невозможно провести мгновенно, а за те несколько дней, пока идет переоформление недвижимости, риски стать жертвой мошенничества возрастают.
Правила безопасности
Первое, что рекомендуют специалисты портала «Финансовая культура», — привлечь к сделке надежного посредника, не оставаясь с покупателем или продавцом один на один. Желательно, если это будут нотариус или сотрудник банка. Наиболее безопасных вариантов пять: депозит нотариуса, банковская ячейка, аккредитив, счет эскроу или номинальный счет дочерней компании банка.
Во всех случаях покупатель и продавец заключают договор купли-продажи жилья и прописывают в нем, каким способом пройдут расчеты. Специалисты ЦБ подсказывают, что можно составить и трехсторонний договор с банком-посредником, регламентирующий порядок расчетов. В нем указываются условия, при которых продавец получит деньги. Обязательное требование — смена собственника, подтвержденная выпиской из Росреестра. Могут потребоваться и другие документы: например, справка из домовой книги о том, что в квартире никто не зарегистрирован, или от управляющей компании дома — об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт.
Таким образом, покупатель передает деньги на хранение посреднику, а продавец получает их, когда предоставит выписку о переходе прав собственности к покупателю. Если по каким-то причинам сделка срывается – оплата возвращается.
Помощник-нотариус
Через нотариуса можно проводить оплату любых сделок, но без него точно не обойтись, если владельцу недвижимости нет 18 лет или продается только часть жилья.
В случае с нотариусом деньги за недвижимость переводятся на особый депозитный счет в банке, который полностью защищен. Даже если с самим нотариусом что-то случится, деньги не пострадают, ведь Федеральная нотариальная палата передаст его счет другому специалисту, который выполнит обязательства перед клиентами коллеги. Стандартный тариф за использование счета нотариуса составляет 0,5% от суммы, которая на нем хранится.
Прежде чем обращаться к нотариусу, убедитесь, что он значится в реестре Федеральной нотариальной палаты.
Посредник-банк
Почему удобные эскроу-счета используются лишь в случаях со строящимся жильем или новостройками? Комиссии за открытие и ведение такого счета банки обычно определяют в процентах от суммы сделки, поэтому это затратнее, чем другие варианты. Зато деньги на таком счете могут без проблем храниться несколько лет, и они застрахованы государством.
Но в последние годы самым популярным вариантом проведения сделок стал банковский аккредитив. С ним работают практически все банки, оформление занимает буквально десять минут, а комиссия за услугу составляет 2000–5000 рублей.
В этом случае покупатель заводит в банке счет и вносит на него нужную сумму. Банк блокирует средства и оформляет на них безотзывный аккредитив – специальный документ, где прописаны условия, при которых продавец получит эти деньги. Особенно удобно расплачиваться таким способом, если продавец и покупатель находятся в разных городах: аккредитив открывают в одном отделении банка, а деньги по нему получают в другом.
Но у варианта есть и недостатки. Во-первых, банк не проверяет подлинность документов, которые приносит продавец (в отличие от нотариуса), во-вторых, срок действия счета обычно не больше месяца, в-третьих, размер возмещения в случае отзыва лицензии банка ограничен – не более 1,4 миллиона рублей.
Тогда, может, лучше использовать банковскую ячейку? Плюс в том, что при отзыве лицензии у банка деньги из нее можно забрать полностью, никаких лимитов на суммы нет. Но ячейки есть не во всех отделениях банка, да и аренда недешевая – от 4 тысяч рублей.
И, наконец, в арсенале банков имеется номинальный счет, но он обычно используется в сделках с ипотечными квартирами. Банк продавца открывает этот счет на имя своей дочерней компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью. Покупатель и его ипотечный банк переводят туда деньги. После перерегистрации жилья на нового владельца, компания-посредник переводом с номинального счета гасит долг по ипотеке бывшего собственника. Банк продавца выводит недвижимость из-под залога, а банк покупателя сразу же оформляет ее в залог по кредиту своего клиента.
Решили поискать квартиру во вторичке? Такое жилье имеет немало достоинств по сравнению с новостройками: и цены ниже, и квартиры не с голыми стенами. Но есть один большой минус – можно стать жертвами мошенничества. Какие проблемы могут возникнуть при покупке вторичного жилья читайте здесь.
Елена Шумовская.