Не лишним будет попросить у владельца квартиры справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Вторичное жилье имеет немало достоинств по сравнению с новостройками: и цены здесь, как правило, ниже, и квартиры не с голыми стенами. Но есть один большой минус – предыдущие хозяева. Иногда истории с этими владельцами настолько запутанные, что покупатели рискуют лишиться и денег, и приобретенной квартиры. Чтобы не стать жертвами мошенничества, нужно тщательно проверять перед покупкой и сам объект, и личность его хозяина.
Цена риска
Разберемся для начала, какие документы следует собрать покупателю? Самые важные — основания права собственности на квартиру (договор купли-продажи / договор передачи недвижимости в собственность / свидетельство о праве на наследство / договор приватизации и др.) и выписка из ЕГРН (в ней перечислены все собственники, а также указана информация об обременениях (ограничение прав). И, конечно, проверяйте паспорта продавцов – информация должна совпадать с данными документов на недвижимость.
Менее приоритетные, но очень нужные документы: кадастровый (технический) паспорт объекта недвижимости и справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Если собственник женат или замужем, должно быть заверенное нотариусом согласие супруга на продажу объекта.
Юридическая экспертиза этих документов обычно выполняется риэлтором и привлеченным юристом, либо риэлтором, который имеет юридическое образование. Но это отдельная платная услуга. Цена варьируется от 10 до 30 тысяч рублей в зависимости от компании, региона и сложности объекта (стоимость не настолько большая, чтобы отказываться и рисковать).
«Красные флажки»
Что дают документы? Выписка ЕГРН способна рассказать полную историю заинтересовавшей квартиры. Сколько владельцев у нее было, каким образом они получали собственность и как ею распорядились. «Красными флажками» для специалистов будут три обстоятельства: слишком много сменившихся собственников, слишком короткие сроки владения и свежее наследство.
Что касается первых двух факторов, то они позволяют предполагать, что квартира, скорее всего, была предметом залога, хотя и происходило оформление договора купли-продажи. Здесь может быть и криминальный след, а значит, высока вероятность признания какого-то из прошлых договоров недействительным. В таком случае ваша сделка тоже будет расторгнута.
Если квартира выставлена на продажу слишком быстро после смерти владельца, это тоже плохо, хотя люди поступают так довольно часто. Проблема в том, что со временем могут появиться неучтенные наследники, и они будут требовать свою долю. Увы, но в практике юристов очень много случаев, когда часть наследников умышленно скрывает факт смерти от других родственников и стремится как можно быстрее извлечь прибыль.
Ну, а кадастровый паспорт покажет износ дома, а также была ли перепланировка и узаконена она или нет. Обычно во втором случае жилье сбывают с рук с подозрительно большой скидкой. И, конечно, такой объект никогда не одобрят для ипотеки, поэтому в объявлениях могут иметься пометки «строго без ипотеки».
От банкротства до недееспособности
Помимо документов на квартиру, очень желательно проверять и личность ее владельца, ведь в деле могут открыться «отягчающие» обстоятельства. Во-первых, очень важно установить, нет ли в отношении продавца открытых судебных дел и исполнительного производства судебных приставов (об этом можно узнать на сайтах Судебных нормативных актов, в банке решений Арбитражных судов, на сайте ФССП и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве). Во-вторых, требуйте у владельца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.
В первом случае может оказаться, что владелец весь в долгах, за ним охотятся коллекторы, а также запущен процесс банкротства. Во втором – что хозяин заключал сделку в неадекватном состоянии. В результате ее могут признать недействительной.
Не менее важно выяснить, использовали при покупке собственности материнский капитал или нет, ведь тогда понадобится согласие на продажу от детей или органов опеки, если дети несовершеннолетние. Однако напрямую, при помощи ЕГРН, такую информацию не выдают. Чтобы знать наверняка, попросите у продавца выписку из федерального регистра о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.
«Если у человека не возникало право на материнский капитал, то в документе будет написано, что средства не начислялись. Если же маткапитал был начислен и средства использовались, то мы смотрим, куда они были потрачены», — пояснил порталу «Мои финансы» Константин Барсуков из Гильдии риелторов.
К сожалению, юридически подкованные аферисты научились использовать лазейки в законах, чтобы похищать недвижимость простых обывателей. Как защитить жилье от мошенников и не дать им переоформить вашу квартиру на чужого «дядю», читайте здесь.
Елена Шумовская.