Самый страшный «сон» заемщика – это, конечно, потеря жилья, причем вопрос касается не только ипотечной квартиры. Довести до беды теоретически способен даже потребительский заем.
На практике чаще всего с недвижимостью, увы, расстаются именно ипотечные должники. В этом случае механизм работает четко и неотвратимо, даже если заложенная квартира – единственное жилье. Если же квартира ваша личная, отобрать за долги ее будет на порядок сложнее.
Отметим, что раньше кредиты преподносили неприятные сюрпризы тем, кто рисковал брать заем под залог жилья в МФО. Но с ноября 2019 года оформлять такие кредиты в микрофинансовых организациях больше не могут.
Суды на стороне банка
По закону об ипотеке если клиент за год просрочил четыре и больше платежей по кредиту, банк вправе потребовать досрочно погасить долг и взыскать заложенное жилье через суд. Это работает во всех случаях, даже когда, кроме ипотечной квартиры, жить негде. Причем, по словам экспертов портала «Финансовая культура», суды практически всегда принимают сторону банка. В результате заемщик должен будет выплатить кредитору остаток долга с процентами, штрафы за просрочку платежей и возместить расходы на рассмотрение дела в суде. В постановлении суда будет указано, что жилье должны продать с торгов.
Проблема в том, что заложенное жилье обычно реализуют по заниженной стоимости, и она не покроет всего долга. Начальную цену торгов назначают в размере 80 процентов от рыночной стоимости недвижимости. Если покупателей не нашлось на первых и на вторых торгах, банк заберет ее обратно за 60 процентов от рыночной цены. А 40 процентов долга так и останется «висеть» на должнике…
Деньги спишут принудительно
Как избежать такого развития событий? Во-первых, просите суд провести повторную экспертизу стоимости жилья, ведь цена могла вырасти с тех пор, когда вы брали его в кредит. Во-вторых, вы можете предложить банку самостоятельно найти покупателей на свою квартиру. Как правило, клиенту пойдут на встречу, ведь судебные тяжбы занимают много времени, а кредитная организация не хочет долго ждать. Должник получит разницу между ценой продажи и остатком задолженности.
Если же у вас ипотека и потребительский кредит и просрочка имеется именно по потребительскому займу, помните, что банк не имеет права требовать досрочного погашения ипотеки. Но с вашего счета могут списать недостающую сумму принудительно, по исполнительному листу. И есть опасность, что не хватит средств на очередной платеж уже по жилищному кредиту.
Опасный залог
Бывают случаи, когда банки соглашаются выдать кредит только под залог вашего жилья. Этот вариант работает так же, как и ипотека: не вернул долг – потерял жилье. Досрочного погашения займа могут потребовать после трех просрочек по платежам. По решению суда, заложенную квартиру отберут в счет погашения кредита.
В данном случае единственное это ваше жилье или нет, тоже не имеет большого значения. Считается, что залог означает согласие рисковать недвижимостью. Одним словом, должник знает, на что идет.
Которую продать?
Совсем другое дело, когда квартира должника не в залоге у банка. Здесь все зависит от количества недвижимости у заемщика. Так, если у вас имеется значительный долг (не ипотечный), банк может потребовать вернуть его в счет «излишек», то есть собственности, которая у вас имеется. Единственное жилье в этом случае забрать не смогут – только вторую квартиру, дом или дачу.
Единственный шанс сохранить вторую квартиру – доказать, что долг по кредиту гораздо меньше стоимости этого жилья. Сравнение рыночной стоимости квартиры и суммы долга надо предоставить приставу при аресте квартиры. Кстати, очень сложно забрать второе жилье, если, помимо заемщика, им в долях владеют другие люди.
Именно приставы решают, какой из видов недвижимости продать на торгах, а какой оставить должнику. Важнейшее значение здесь имеют место регистрации и место постоянного проживания. То есть по закону единственное жилье – то, где человек живет постоянно или больше всего. Если у вас недвижимость единственная, приставы будут продавать в счет долга что-то другое, например, машину или бытовую технику.
Кстати, заемщики, столкнувшиеся со сложностями в выплате ипотеки, могут воспользоваться ипотечными каникулами. Как не лишиться жилья, если возникли финансовые проблемы, читайте здесь.
Елена Шумовская.