Владельцу придется тратить нервы на сбор доказательств и составление судебных исков.
Любая бытовая техника имеет свой гарантийный срок, в ходе которого товар бесплатно отремонтируют или заменят. Нет ничего удивительного, что есть аналогичный срок и у застройщиков. Вот только внеплановый ремонт дома не получить так просто, как ремонт смартфона: в большинстве случаев придется судиться.
Гарантийное обслуживание новостроек прописано в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Там говорится, что гарантийный срок устанавливается договором и не может быть менее 5 лет. Следить должны за качеством основных элементов конструкции: фундамента, стен, каркаса, перекрытий, крыши, лестниц, перегородок.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование дома длится не менее 3 лет и включает в себя устранение неисправностей в работе водопровода, канализации вентиляции, газопроводной, отопительной и электрической систем.
Презумпция вины оспаривается
Гарантийный срок начинается с того момента, когда недвижимость передали покупателю, то есть с момента подписания передаточного акта к договору купли-продажи квартиры. Всем известно, что принимать жилье в новостройке нужно со всей серьезностью, чтобы не пропустить возможные «косяки» строителей: если документ подписан, вам уже ничего не исправят и не переделают. Но в нашей статье речь идет о проблемах, которые появляются во время дальнейшей эксплуатации дома.
Специалисты говорят, что спектр неприятностей более-менее одинаков для всех новых домов и мало зависит от конкретного застройщика (если, конечно, он работает качественно). «Слабые» места новостроек чаще всего включают лифты, расстыковки швов между стенами и потолками, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий и промерзание оконных блоков.
В мастерских по ремонту бытовой техники бесплатно чинят только заводской брак. Если же выясняется, что владелец сам испортил свою вещь (например, уронил мобильник на пол), в бесплатном ремонте отказывают. Ровно так же и с гарантией на дом. Хотя в нашей стране действует презумпция вины застройщика, то есть в рамках гражданского права вина строителей считается установленной, если ответчик не доказал обратное. Но, разумеется, застройщик будет стараться всеми способами это сделать. Его задача – показать суду, что выявленные дефекты появились не из-за некачественно проведенных работ, а вследствие разных причин: от естественного износа здания и нарушения инструкции по эксплуатации до ненадлежащего ремонта, проведенного жильцами или нанятыми мастерами.
УК ответственности не несет
В общем вы поняли: со смартфоном легче, чем с квартирой. Застройщик не прибежит исправлять ошибку, а постарается всячески от нее «отбояриться». Поэтому владельцу придется тратить нервы на сбор доказательств и составление судебных исков. Причем делать это полностью самостоятельно, ведь по закону управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта. Напоминаем, что договор купли-продажи собственник заключал не с УК, а непосредственно с застройщиком.
Однако если неисправность найдена в местах общего пользования (подвал, чердак, лифт, лестничные пролеты и др.), а не в отдельно взятой квартире, здесь уже другой подход – в дело включается именно УК или ТСЖ. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована.
Первоочередная задача в обоих случаях — провести комиссионное обследование объекта. В идеале с участием всех сторон дела, включая застройщика или его подрядчика. На этом обследовании устанавливается причина дефекта и выносится мнение, является ли он гарантийным случаем или нет, а также кто будет за него отвечать. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены.
Добровольно-принудительный ремонт
Опытные активисты ТСЖ поделились в сети эффективным лайфхаком, позволяющим склонить застройщика к ремонту здания без долгих судов. В обращениях к руководству компании давить надо на две «болезненные» точки.
Во-первых, шумиха по поводу проблем с одним из домов застройщика аукнется репутационными потерями. Если компания действующая, ей такой черный PR не нужен.
Во-вторых, застройщик рискует и уголовной ответственностью, ведь некоторые виды неисправностей могут привести к человеческим жертвам (например, в случае обрушения кирпичной кладки стены). По закону застройщик несет солидарную ответственность за вред жизни, здоровью, имуществу, причиненный вследствие недостатков работ по строительству (п. 11 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ).
Грамотная отсылка к этим двум обстоятельствам способна творить чудеса.
Елена Шумовская.