В последнее время российские застройщики стали предлагать жилищные кредиты по невероятно низким ставкам – льготная ипотека от государства, что называется, «отдыхает». Можно купить жилье под 1-2% годовых и даже под 0,01%! Разбираемся в плюсах и минусах щедрого предложения.
Вершина «айсберга»
Когда вы берете льготную ипотеку по госпрограмме, часть процентов по кредиту вместо вас банку выплачивает само государство. В чем же заключается выгода застройщика и банка при супернизкой ставке кредита, когда человек покупает жилье без помощи государства?
Большая часть айсберга, как мы знаем из географии, находится под водой. Так и в случае специального предложения от застройщика: большая часть его выгоды тоже скрыта от покупателя. Суть в том, чтобы заложить прибыль, которую банк получил бы от выплаты процентов, в стоимость жилья. Цена квартиры, которую «щедрый» застройщик предложит вам под минимальный процент кредита, может быть на 25% выше от реальной, предупреждают эксперты портала «Финансовая культура».
Эту разницу застройщик выплачивает банку, делая для вас кредитную ставку в 0,01 процента. Но платите-то все равно вы! Фактически у покупателя увеличивается размер первоначального взноса. То есть, те проценты, которые он выплачивал бы несколько лет, теперь придется внести сразу, авансом.
При таком предложении вы можете столкнуться с «игрой в скидки». Для начала называют очень высокую цену, а затем предлагают ее снизить специально для вас. Обычно, именно цена «со скидкой» и соответствует стандартной рыночной.
Что в плюсе
Справедливости ради надо сказать, что предложение от застройщика нельзя назвать мошеннической схемой, но кому-то оно подойдет, а кому-то – нет. Явный плюс нового предложения – это низкие ежемесячные платежи по ипотеке. Это хорошо для тех, у кого есть большая сумма на первоначальный взнос, а вот выкраивать платежи из зарплаты затруднительно.
Также сумма переплаты по ипотеке от застройщиков может оказаться значительно меньше, чем по обычной. Но только в случае, когда вы выплачиваете долг в течение многих лет. Если вы планируете рассчитаться досрочно, то переплата по обычной ипотеке может оказаться такой же или даже меньше, чем по субсидированной застройщиком.
Внимательно изучите договор. Часто встречается очень опасный пункт, когда условия супервыгодной ипотеки действуют не весь срок кредита, а всего лишь первый год или два, потом же ставка поднимается до рыночных значений.
Оцените риски
Главный недостаток нового предложения – сильно завышенная стоимость квартиры. Чем ниже ставка, тем больше. И если впоследствии вы захотите продать недвижимость, то не сможете выручить за нее истраченную сумму – квартиру просто никто не купит так дорого.
При этом минимальный первоначальный взнос тоже сильно увеличивается, и не у всех есть возможность сразу выложить такую сумму.
Еще один минус в том, что ассортимент квартир в рамках предложения от застройщика очень узкий. Обычно под акцию попадает жилье, не пользующееся спросом.
Помните, что размер налогового вычета тоже уменьшится. Если вы покупаете жилье в ипотеку, то можете вернуть 13% от суммы, которую потратили на уплату процентов по кредиту. Максимальный возврат при этом составляет 390 000 рублей. Но при субсидированной ипотеке проценты минимальны, а значит, и вычет будет небольшим.
Принимайте решение, только когда взвесите все варианты, оцените свою выгоду и финансовые риски.
Елена Шумовская.
Какую ипотеку невыгодно погасить досрочно? Советы эксперта читайте здесь.