По статистике, управляющие компании отвечают за 88% многоквартирных домов, а за оставшиеся 12% — товарищества собственников жилья. И те жильцы, кому с обустройством быта помогают УК, и те, которые предпочитают самостоятельное коммунальное плавание, считают, что их способ управления самый оптимальный и выгодный. В спецпроекте «Российской газеты» эксперты попытались рассудить, кто прав в этом споре.
УК более эффективна
«Современный многоквартирный дом — очень сложный инженерный механизм. Управлять им должны люди с опытом, осведомленные о множестве нюансов — как законодательных, так и технических», — считает управляющий партнер группы компаний «Сумма технологий» Аркадий Суворов.
Лет 15-20 назад, говорит он, принципы управления жильем сводились к контролю за платежами граждан, теперь этого недостаточно. Новостройки сейчас оснащены индивидуальными тепловыми пунктами, системами приточной вентиляции и пожарной безопасности, домофонами и прочими достижениями технического прогресса. «При этом к управляющим компаниям закон предъявляет определенные требования, а товарищества собственников жилья порой не имеют даже элементарной сертификации», — говорит Суворов.
Такая ситуация может обернуться коммунальными проблемами и конфликтами. У членов ТСЖ для грамотного управления зачастую не хватает сил и опыта. А крупная надежная управляющая компания способна более эффективно налаживать работу с поставщиками ресурсов, к тому же в ее штате имеется весь набор необходимых работников и инженеров, способных предупредить большую часть технических проблем дома.
«Что же касается товариществ собственников жилья, то с точки зрения эффективности и экономии их создание в новостройках вообще под вопросом. Жители в новом доме еще не знают друг друга, и каждый занят ремонтом собственных квадратных метров, поэтому многие вопросы общей собственности уходят на второй план. Это касается и безопасной эксплуатации инженерных систем, механизмов дома», — резюмирует Аркадий Суворов.
ТСЖ выгоднее
Председатель правления московского ТСЖ «Перовская 22» Сергей Шиянов возглавляет товарищество собственников жилья уже 17 лет. В какой-то период он одновременно работал председателем ТСЖ в своем доме и директором УК в нескольких соседних, поэтому прекрасно знает разницу между формами управления.
«Управляющей компании подчинено обычно несколько домов. И нужно держать в уме все слабые стороны каждого. Если сегодня ты все деньги потратишь на ремонт крыши в одном доме, а завтра прорвет трубу в другом, у тебя будут большие проблемы. К тому же председателя УК могут «попросить на выход» в любой момент. Зачем же ему нести расходы с прицелом на 15 лет, если можно обойтись ремонтом подешевле?» — признается Шиянов.
«А в ТСЖ так не выйдет, там мои же соседи меня с потрохами съедят, если крыша вновь потечет через пять лет. В этом и состоит главное отличие директора УК от председателя ТСЖ: первый все делает для посторонних людей, второй — для себя, своей семьи и своих соседей. Даже если меня завтра переизберут, я буду жить под той же крышей, которую сам и отремонтировал», — заключает руководитель ТСЖ.
Сергей Шиянов указал еще один несомненный плюс товариществ собственников жилья. Кроме отопления одними из самых дорогостоящих услуг в коммунальной платежке являются содержание и текущий ремонт жилья. В УК, по его словам, эти начисления аккумулируются в общем для всех домов котле. «При всей честности и порядочности руководства управляющей компании оно бывает вынуждено тратить эти деньги на слабое звено. На дома, где чаще случаются аварии. У товарищества подход другой — сами собрали и сами потратили только на свой дом», — говорит глава ТСЖ. Поэтому в его интересах не доводить до аварий, чтобы не пришлось идти по соседям с протянутой рукой.
«В большинстве случаев ТСЖ жильцам выгодней. Вот если бы еще готовили для них кадры — с качественным обучением, возможностью повышать квалификацию — это было бы замечательно», — считает Сергей Шиянов.
Простая логика
«Иногда слышишь: в благополучной Европе только 20% жителей самостоятельно управляют своим жильем, создавая аналоги наших ТСЖ. Остальные, как и большинство россиян, предпочитают стороннее управление. Но европейский опыт для нас все же не показатель», — комментирует ситуацию эксперт ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Батурин. В Европе большинство людей жизнь живут в арендном жилье, можно сказать, что там собственными квадратными метрами владеет лишь каждый пятый. У нас собственность, хотя бы долевая, есть практически у всех, но ТСЖ объединяют только 12% граждан. Это и есть наш потолок осознанных собственников, готовых вникать в нюансы самостоятельного управления. Больше не будет. «Логика простая: когда речь идет о трубах, канализации, мытье подъездов, психологически проще поручить это кому-то, чем делать самому», — подводит итог эксперт.
Не выбрасывайте квитанции с чеками за коммунальные услуги, советуют эксперты — это важный документ. Почему платежки надо хранить три года, читайте здесь.