Жилищный кредит – очень долгое вложение средств, и бывает так, что через какое-то количество лет вы понимаете, что вам больше не нужна эта квартира. Может, вы решили переехать в другой город, может, выходите замуж и будете жить по другому адресу, может, у вас уже нет финансовых возможностей платить ежемесячный взнос. Как сбросить с себя финансовое бремя с минимальными потерями рассказали но портале «Мои финансы».
Невыгодная сделка
Специалисты в сфере кредитования предупреждают, что продажа ипотечной квартиры априори не может стать выгодной сделкой, ведь даже хорошая цена не окупит все понесенные затраты.
Оформляя ипотеку, люди часто думают, что будут жить в этой квартире всегда. Чтобы впоследствии не оказаться в невыгодном положении, сразу имейте в виду возможность дальнейшей продажи жилплощади. Думать об этом нужно еще на этапе заключения договора с банком, иначе есть риск столкнуться с большими сложностями, когда условия ипотечного договора делают продажу недвижимости крайне невыгодной или невозможной.
Да, зная о ваших планах, банк может поднять процентную ставку по кредиту — за включение в договор пункта о продаже «объекта залога» до выплаты долга. Но, с другой стороны, если этот пункт не включить, то впоследствии вам выставят огромную неустойку или откажут передать на регистрацию письмо о снятии обременения до погашения кредита.
Помните, что свободно распорядиться недвижимостью не получится, пока действует залог. Поэтому, прежде чем начать поиск покупателя, получите письменное согласие кредитора на продажу. Без этого документа вы не сможете провести сделку.
Если кредитор не возражает против продажи квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Иногда они затягиваются на несколько месяцев.
Семь раз отмерь
По каким причинам продажа ипотечной квартиры, увы, невыгодна для продавца? Во-первых, часто такая собственность уходит с большой скидкой – до 30 процентов. Дело в том, что покупатели с подозрением относятся к сделкам с заложенным жильем и часто не понимают, как их проводить.
Во-вторых, помимо выплаты основной суммы кредита, владелец квартиры несколько лет выплачивал и проценты, которые сложно будет компенсировать продажей жилья.
В-третьих, после продажи ипотечной квартиры придется заплатить налог НДФЛ в 13 процентов. Это грозит тем, чья квартира была в собственности менее 3 лет и это единственное жилье или квартира в собственности менее 5 лет, но это жилье не единственное.
Таким образом, специалисты подчеркивают, что продавать квартиру в ипотеке следует в крайних случаях, когда речь не идет об извлечении финансовой выгоды.
Сложно, но надежно
Самый простой способ в оформлении, но самый сложный в осуществлении – это досрочное погашение ипотеки. Так как у владельца обычно нет такой суммы денег, то нужно найти покупателя, который сможет выплачивать взносы банку. После этого продавец снимает обременение на квартиру и продает ее уже без ипотеки. Отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а платеж по погашению кредита оформляется договором задатка, который лучше заверить нотариально. Все прозрачно, понятно, и можно самим контролировать сделку и оформить ее быстрее, нежели при участии в сделке банка.
Согласие банка на продажу недвижимости в этом случае получать все равно придется.
Чтобы защитить себя, покупателю лучше не отдавать наличные средства продавцу, а самому выполнить платеж в банке. В платежных документах нужно указать все данные: назначение платежа, номер кредитного договора, данные о продавце.
Второй способ предполагает погашение кредита прямо во время сделки. Покупатель вносит деньги в разные ячейки: одна для банка – остаток долга по ипотеке, другая для продавца – остаток стоимости квартиры. Потом стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют сделку в Росреестре. После этого банк забирает свои деньги из первой ячейки. Новый собственник получает закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец забирает свои деньги в последнюю очередь, после того как все этапы сделки завершены.
Этот способ самый популярный, потому что интересы всех сторон в нем защищены. Но опять же непросто найти покупателя, у которого на руках будет вся необходимая сумма.
Третий способ – это переоформление ипотеки на покупателя квартиры. Это работает, когда у продавца слишком большой остаток по ипотеке. В этом случае от продавца вместе с квартирой к покупателю переходят обязательства по ипотеке на тех же или иных условиях. Банк может немного улучшить их, рефинансировав ипотеку.
Интересно, что при третьем способе покупателя найти проще всего. Большинство людей могут купить квартиру только в кредит, а не за наличные, плюс есть шанс приобрести понравившееся жилье по цене ниже рынка. Иногда покупателей рекомендует сам банк.
При третьем способе риски продавца и покупателя сведены к минимуму, поскольку в сделке активное участие принимает сам банк. Главное, чтобы покупатель, как новый заемщик, подошел под требования кредитной организации.
В четвертом случае ипотечную квартиру продает сам банк. Это ситуация форс-мажора, когда заемщик лишается дохода, допускает серьезные просрочки и не может дальше гасить ипотеку. Жилье продают на онлайн-торгах. Полученные от продажи деньги идут на погашение ипотечного долга, процентов, пеней, услуг организатора торгов, так что бывший собственник может вовсе ничего не получить.
Елена Шумовская.