Помните поговорку: «Инициатива наказуема»? К сожалению, в деле с коммунальным хозяйством так часто и бывает. Если жильцы предпринимают какие-либо действия в обход управляющей компании, то получить компенсацию затрат за них очень нелегко, даже если ваши старания нужные и своевременные. И все-таки попытаться стоит – рассказываем, что нужно делать.
Если собираемость коммунальных платежей по дому низкая (например, из-за малой этажности или из-за долгов некоторых собственников), управляющая компания будет отказывать в ремонте, ссылаясь на отсутствие денег на вашем счете. А дом тем временем потихоньку приходит в негодность. Иногда жильцы теряют всякую надежду и решают сделать ремонт самостоятельно, а затем – по факту – запросить компенсацию.
Не в полном объеме
Издание «ЖКХ ньюс» рассказывает о показательном судебном деле в Хабаровском крае. Управляющая компания плохо исполняла обязанности по управлению одним из многоквартирных домов, в результате чего подъезд пришел в антисанитарное состояние: подвал затопило сточными водами, на потолке пошел грибок, оконные рамы деформировались. Жильцы наняли мастеров и привели подъезд в порядок, потратив на это 240 тысяч рублей. Управляющей компании направили претензию собственника с требованием возместить затраченные на ремонт деньги.
В компании обращение попросту проигнорировали, и тогда люди приняли решение обратиться в суд. Теперь уже в дополнение к деньгам за ремонт требовали и выплату неустойки, штрафа, а также компенсацию морального вреда.
Первое, что сделали в суде, — назначили экспертизу по оценке стоимости ремонта. И она оказалась ниже фактической: суд посчитал, что необходимыми были работы, выполненные на 175 тысяч рублей, а все, что выше, — это уже личная инициатива собственников. Таким образом, часть ремонтных работ, сделанных истцом, находилась вне ответственности управляющей компании.
Жильцы попытались оспорить приговор суда, но апелляционная инстанция оставила его в силе, хотя и подтвердила факт бездействия коммунальных работников.
Вывод. Людям все же удалось компенсировать большую часть затрат, хотя и пришлось пройти судебные инстанции. Эксперты говорят, что такое развитие событий достаточно типично для российской действительности, а полную компенсацию ремонта можно получить лишь в случае очень тщательного оформления документов. Если какие-то работы прошли мимо сметы, возместить их стоимость точно не получится. Кроме того, управляющая компания может посчитать стоимость ремонта завышенной (и согласится оплатить его не в полном объеме, как в описанном выше случае) или заявить, что часть произведенных работ относится к сфере капитального ремонта. «Подводных камней», как видите, очень много, особенно если ваша управляющая компания изначально не настроена на сотрудничество.
Без доказательств
А вот бизнесмену из Самарской области в компенсации расходов за счет управляющей компании отказали. Дело было так: произошла авария на участке общедомовой трубы, и чтобы привести в порядок свое помещение, предпринимателю пришлось ремонтировать канализацию. Потратил 90 тысяч рублей. Управляющая компания отказалась оплачивать работы, и суд ее поддержал.
В чем причина? Арбитражный суд указал, что бизнесмен неправильно оформил акты о факте аварии, в частности, на место происшествия не пригласили представителей управляющей компании. Также не была приложена схема помещения, не проводилась техническая фиксация аварийной ситуации. К тому же, осталось непонятным, к какому имуществу относится отремонтированный участок трубы – к общедомовому или личному. Так как вина управляющей организации ничем не подтверждается, то расходы взысканию не подлежат.
Вывод. Если вы оказались в аналогичной ситуации, не забывайте, что очень важно правильно задокументировать факт аварии. Во-первых, обязательно вызывайте работников управляющей компании и фиксируйте факт вызова. Если сотрудники УК не явились на место происшествия, документируйте аварию любыми другими способами, привлекайте соседей и совет дома. Во-вторых, при необходимости придется проводить экспертизу.
Сложно, но можно
Эксперты признают, что взыскать затраты на ремонт общего имущества с управляющей компании – дело непростое. Собственникам нужно озаботиться сбором пакета документов, которые бы ясно доказывали, что из-за аварийного состояния общего имущества ремонт необходим. При этом должно быть подтверждено, что жильцы обращались в управляющую компанию с заявлениями о ремонте, но УК отказалась им помочь. Так что сходить на прием к руководителю вашей компании однозначно стоит. От этого разговора будет зависеть многое.
Ущерб дома может определить управляющая организация, но часто приходится прибегать к помощи независимых оценщиков. Их отчет и будет официальным документом.
Практика показывает, что при сумме ущерба или ремонта менее 50 тысяч рублей управляющая организация выплачивает компенсации без лишних вопросов – это дешевле, чем судиться с владельцами квартир. Также УК может предложить ремонт собственными силами, включая компенсацию стоимости материалов, и, поскольку для компании это самый выгодный вариант, используется он часто.
Елена Шумовская