Большая часть российских владельцев недвижимости сдает жилье нелегально, то есть без составления договора и уплаты налогов. Считается, что так хозяину квартиры выгоднее. Но на самом деле официальное оформление сделки дает несколько важных преимуществ, причем обеим сторонам договора.
Если кратко пробежаться по отечественному законодательству, то основные права и обязанности нанимателя и наймодателя описывают многочисленные статьи 35 главы Гражданского кодекса РФ. Там можно найти ответы на вопросы, как правильно заключить договор, кто должен платить за ремонт и сколько человек может привести с собой в съемное жилье наниматель. А вот ответственность хозяина, сдающего жилье нелегально, прописана уже в ст. 122 Налогового кодекса РФ. Пойманному с поличным грозит штраф в размере 20-40 процентов от неуплаченной суммы.
Опасность первая. Месть соседей
Конечно, налоговики не смогут проверить всех владельцев жилья поголовно – слишком много сил и средств понадобится. Но чаще всего нелегальных арендодателей разоблачают их же соседи, а уж обстоятельства для этого могут быть разными (от личной неприязни к хозяину квартиры до «художеств» самих арендаторов).
Вот почему нелегальных жильцов чаще всего представляют «родственниками», а сами они вынуждены играть роль агента 007, опасающегося преследования. Понятно, что в этом случае жильцы не могут сделать себе прописку по адресу проживания, а значит, нет возможности отправить ребенка в ближайшую школу или детский сад.
Кроме того, о нелегальной аренде могут узнать случайно, например, во время поквартирных рейдов сотрудников ЖЭКа или визита участкового.
Опасность вторая. Гарантия оплаты
Случаев, когда вчерашние жильцы тайно сбегают из вашей квартиры, не заплатив (в лучшем случае) и прихватив с собой ваше имущество (в худшем случае), очень много. У жительницы Краснодара Ирины арендаторша скрылась в неизвестном направлении вместе с ключами. Пришлось в срочном порядке менять замки. А это дополнительные траты, которые никогда не окупятся.
Если у вас с нанимателем нет официального договора, вы ровным счетом ничего не сможете сделать, чтобы заставить его заплатить оговоренную сумму. Собственник не подаст на нанимателя в суд и не заявит в полицию, потому что и сам боится оказаться в поле зрения налоговой инспекции.
Юристы говорят, что официальный договор дисциплинирует новоиспеченных жильцов, ведь так будет проще взыскать убытки, если наниматель, к примеру, затопит соседей или устроит пожар.
Также хозяин квартиры волен внести в стандартный текст договора любые важные для него пункты. Например, о штрафе за просрочку платежа. Очень разумно прописать в документе особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники.
Опасность третья. Отсутствие страховки
Предположим, вы решили себя обезопасить и застраховали квартиру от несчастного случая, потом поселили жильцов, и они набедокурили. Вы уже подсчитываете в уме сумму страхового возмещения – и зря. Если вы не сообщали компании о намерениях сдать жилье, все происшествия с квартирантами будут считаться нестраховым случаем.
Можно попробовать разыграть сценку для страхового агента, будто соседей затопили лично вы, но наличие квартирантов при тщательном расследовании выявить очень легко (а уж страховики заинтересованы в том, чтобы отказать в выплате).
А как же налоги?
Понятно, что хозяину жилья совсем не хочется отрывать от сердца часть своего дохода. Что делать? Юристы предлагают простой выход – пусть половину суммы налога платит хозяин, а вторую половину — квартирант.
Еще один вариант – съемщики платят немного больше оговоренной суммы, чтобы покрыть размер налога Но если арендная плата и так велика, жильцы могут не согласиться.
И главное — тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации хозяину квартиры не придется, ведь сегодня все это можно сделать в дистанционном режиме, через личный кабинет на сайте налоговой.
Елена Шумовская.