Мы всегда настороже, когда речь идет о покупке квартиры или частного дома, а вот к дачному участку внимания меньше. Но это такая же недвижимость, даже если не рассматривается в качестве жилой!
Книжка с подвохом
Чаще всего покупатели теряют деньги в двух распространенных ситуациях.
Первый случай — когда покупают не участок, а право. Специалисты Роскачества предупреждают, что до сих пор на рынке недвижимости встречаются объявления о продаже дачи «по садовой книжке». Но эта фраза обычно стоит в самом конце, а заманивают покупателей значительной скидкой, мимо которой пройти невозможно. В чем подвох?
Садовая книжка (или членская книжка садовода) — это внутренний документ садоводческого некоммерческого товарищества. Она выдается тем, чьи участки располагаются на территории СНТ, и подтверждает тот факт, что человек является членом этого товарищества и платит взносы. В ситуациях, когда дачу продают «по садовой книжке», председатель СНТ вычеркивает фамилию прежнего владельца из реестра и вписывает новую, выдавая и новую книжку.
А что на деле? В Роскачестве напоминают, что садовая книжка никогда не была и не будет правоустанавливающим или правоподтверждающим документом на землю. Таким образом, земельный участок де-факто и де-юре остается в собственности прежнего владельца. Вы покупаете не дачу, а лишь право пользоваться ей в рамках СНТ. Вот почему и дают большую скидку.
Через какое-то время довольные покупатели выяснят, что «приобретенный» участок нельзя официально продать, подарить, передать по наследству или использовать в качестве залога для ипотеки. А поскольку вы никто и звать вас никак, то и дачи можно лишиться в два счета. К примеру, если государство или муниципалитет решат проложить через территорию СНТ дорогу или газопровод, компенсацию за участок вы не получите – дачу признают самостроем и снесут. Еще хуже, если внезапно объявятся наследники настоящего хозяина участка, — вас попросят освободить чужую собственность. Таким образом, покупатели, согласившиеся на «садовую книжку», могут потерять и деньги, и дачу.
Как себя обезопасить? В Роскачестве подчеркивают, что единственным документом, подтверждающим право собственности продавца на землю, является выписка из ЕГРН, а сделка купли-продажи должна регистрироваться исключительно в Росреестре (через МФЦ или нотариуса). Если продавец и сам живет на участке «на птичьих правах» и уверяет, что землю можно будет оформить по дачной амнистии, даже не рассматривайте этот объект. Пусть человек сначала оформит землю по закону – а вам лишние проблемы ни к чему!
Главное правило безопасной покупки выглядит так. Перед передачей задатка всегда заказывайте свежую выписку из ЕГРН, чтобы проверить собственника и отсутствие арестов/обременений). Не поленитесь посмотреть и градостроительный план земельного участка. Он покажет, нет ли под вашим будущим домом скрытой газовой трубы, линии электропередач и не входит ли участок в водоохранную или лесную зоны, где строительство полностью запрещено.
Границы сделай сам
Крайне рискованной сделка по приобретению дачи становится и в том случае, если на земельном участке отсутствует межевание. Дело в федеральном законе № 487 ФЗ от 26 декабря 2024, где черным по белому написано, что любые действия по регистрации участка возможны только тогда, когда в реестре указаны точные координаты его границ. Дачи, полученные в советские времена, частенько как раз и страдают отсутствием межевания. Хозяева, родственники, наследники не заморачивались оформлением документов, потому что без этого вроде как можно было обойтись. До 2024 года, но не теперь!
Судебный юрист Любава Трофимова в беседе с «АиФ.ру» указала, что межевание требуется при заключении всех видов сделок – не только при продаже, но и в случаях дарения, обмена, аренды дольше года, оформления прав на капитальные строения на участке. Право на дом регистрируют не отдельно, а вместе с землей, на которой он стоит. На сегодняшний день, если в ЕГРН не найдено сведений о границах участка, регистрация сделки приостанавливается на три месяца. За это время хозяева земли должны исправить ошибку.
Однако на деле не все так просто, и не всегда вопрос удается урегулировать в короткий срок. Если границы не установлены, нельзя уверенно сказать, где именно находится участок, какая у него реальная площадь и какую форму он имеет. Все это приводит к спорам с соседями, которые выливаются в затяжные судебные разбирательства.
Если же по итогам межевания выяснится, что реальная площадь участка меньше заявленной, покупателю обидно переплатить. А если вы уже купили такой участок до 2024 года, то деньги не вернут, а все юридические хлопоты лягут исключительно на вас, да еще и массу средств придется потратить на юристов. Но без межевания никуда, и это повод задуматься об оформлении документов для всех владельцев старых земельных участков.
Елена Шумовская
Читайте также: в наше время главный вопрос: как прокормить себя и семью собственными силами? Совет футуролога: заведите «неофеодальный» огород.