В основе такой ипотеки лежит договор долевого участия, то есть человек готов «застолбить» за собой квартиру в будущей новостройке.
Этот вид жилищного кредита называют скорее маркетинговым ходом, чем уникальным финансовым продуктом. В 2022 году он должен был хоть как-то заинтересовать россиян, испуганных ростом цен на жилье и рыночными ставками на кредиты. Сегодня траншевая ипотека стала редкостью, но для кого-то она по-прежнему актуальна и выгодна.
Приманка для клиента
«Жильё за рубль» — именно под таким слоганом подавалась траншевая ипотека в 2022 году. Продвигали ее в основном застройщики, а не банки, потому что и тогда, и сейчас они одинаково сильно заинтересованы в повышении продаж квартир в строящихся ЖК и стараются расширить круг клиентов любыми способами. Немаловажный бонус – наполнение эскроу-счетов, ведь эти средства пойдут на дальнейшее строительство.
В основе траншевой ипотеки лежит договор долевого участия, то есть человек готов «застолбить» за собой квартиру в будущей новостройке. Но платить высокие ежемесячные платежи, пока дом находится на этапе котлована, и накладно, и несправедливо, ведь жить в приобретенном жилье не получится как минимум несколько лет. Так и родилась маркетинговая идея с траншами: первый банк перечисляет застройщику сразу после заключения договора с дольщиком, а второй – после сдачи дома в эксплуатацию. Траншей может быть и больше, но смысл один: пока объект не сдан, перечисляемые суммы будут небольшими, и ипотечник платит проценты именно по ним, а не за весь кредит. Когда же он получит свою квартиру, включится стандартный ипотечный режим с высокими ежемесячными платежами.
На первоначальном этапе клиентов траншевой ипотеки заманивали тем, что ипотечник мог платить буквально по 1 рублю в месяц. Например, если первый транш составлял всего 100 рублей! Сегодня таких условий уже не найти, да и в целом траншевую ипотеку называют нишевым продуктом, то есть она представлена только у некоторых застройщиков и буквально в 2-3 банках. Эксперты говорят, что рынок недвижимости ждет дальнейшего снижения ключевой ставки Центробанка, чтобы возродить интерес к рыночной ипотеке. Тогда такие маркетинговые ходы, как траншевая ипотека, перестанут быть нужными.
Плюс на минус: считайте внимательно
Вместе с тем эксперты не называют траншевую ипотеку рисковым финансовым продуктом. Она вполне имеет право на существование, есть свои плюсы и свои минусы.
Что можно отнести к плюсам? Во-первых, значительное снижение финансовой нагрузки на заемщика на первом этапе кредитования. Пока дом строится, человек имеет возможность оплачивать арендное жилье, копить на ремонт или инвестировать средства, чтобы впоследствии быстрее закрыть ипотеку. Если же он будет в это время тянуть на себе высокие ежемесячные платежи, то обанкротится, а не купит жилье.
Во-вторых, в данном случае дольщик куда лучше защищен, чем когда заключает договор напрямую с застройщиком на собственный страх и риск. Банк всегда тщательно проверяет своего партнера по продукту и хранит средства на эскроу-счетах, откуда их просто так не вывести.
В-третьих, покупатель фиксирует стоимость квартиры на этапе строительства (и она в этот момент самая низкая). Тогда как для других клиентов она в итоге может вырасти.
И, наконец, застройщик заинтересован сдать объект вовремя, как договаривались, чтобы быстрее получить основную сумму стоимости квартиры.
Однако минусов у траншевой ипотеки тоже хватает. Во-первых, ставка по такому виду кредита обычно выше, чем по остальной рыночной ипотеке (то есть выше высокого, с чем человек столкнется через 2-3 года). В среднем на 8-20 процентов дороже.
Во-вторых, траншевая ипотека не предусматривает льготные программы.
В-третьих, предложение на рынке в целом ограничено, поэтому любую квартиру таким образом не купишь – надо искать определенных застройщиков. Вторичное жилье по такой схеме точно не продадут, потому что собственники хотят получить всю сумму целиком и сразу.
В-четвертых, первоначальный платеж по траншевой ипотеке тоже выше обычного. Банки просят внести сразу до 30 процентов стоимости жилья.
В-пятых, если застройщик не сдаст объект вовремя, условия со вторым траншем все равно вступят в силу через определенный период времени и платить банку придется значительно больше.
В целом эксперты сходятся во мнении, что траншевая ипотека подходит людям подготовленным. То есть тем, кто имеет весомую финансовую «подушки» безопасности, либо уверен, что через пару лет сможет хорошо заработать и собрать нужную сумму, либо хорошо ориентируется в экономической ситуации в стране (когда Центробанк снизит ключевую ставку, можно будет рефинансировать свою ипотеку под выгодный процент).
Елена Шумовская
Читайте также. Осторожно: ботулизм! Здоровье дороже банки солений.